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房屋查封后合同有效吗?

发布时间:2024年4月23日 Tags: 房屋查封后合同有效吗?  来源: 浙江资深律师     http://www.zjzslaw.com/

房屋查封后合同有效吗?

1. 意思表示真实与合同成立:根据《民法典》第143条,具备相应民事行为能力的当事人基于真实意思表示依法签订的合同,即为有效。房屋被查封后,如果买卖双方在知晓查封事实的前提下,自愿达成交易协议,且不存在欺诈、胁迫等影响意思表示真实的情形,合同在双方之间仍可成立。

2. 查封不影响合同效力:房屋被查封意味着该房产在解封前不能进行处分,包括转让、抵押等,但这仅是对物权变动的限制,而非对合同效力的否定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定,被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。这表明,虽然查封后的房屋无法办理过户手续,但并不影响合同本身的法律效力。

3. 履行障碍与违约责任:房屋被查封可能导致卖方无法按照合同约定履行交付房屋及办理过户的义务,构成违约。买方可依据《民法典》第577条要求卖方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。若因查封导致合同目的无法实现,买方亦可根据《民法典》第563条请求解除合同,并要求卖方承担相应的违约责任。

引用法条:

1. 《中华人民共和国民法典》第143条、第577条、第563条。

2. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条。

房屋交易后面积误差如何依法补偿?

在房屋交易过程中,如果出现实际交付的房屋面积与合同约定面积存在误差的情况,根据我国相关法律法规,买受人有权请求出卖人依法进行补偿。具体补偿方式及标准,主要依据误差比例、合同约定以及相关法律法规来确定。

1. 误差比例划分与处理原则:通常情况下,房屋面积误差分为“合理误差”和“超常误差”两种情况。合理误差是指在一定范围内(如3%以内,具体比例各地规定可能有所不同)的面积差异,对于此类误差,一般按照合同约定或法律规定进行多退少补;超常误差则是指超出合理范围的面积差异,此时买受人有权解除合同或者要求出卖人承担相应责任。

2. 合同约定优先:在不违反法律法规强制性规定的前提下,房屋买卖双方可以在合同中明确约定面积误差的处理方式、补偿标准等。一旦发生面积误差,应首先遵循合同约定进行处理。例如,合同中可能规定了具体的误差范围、单价调整规则、违约金计算方法等。

3. 法律法规规定:若合同中未对面积误差作出约定,或者约定不明,或者约定内容违反法律法规,将依据相关法律法规进行处理。如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条对此有明确规定:

- 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

- 面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

引用法条:

1. 《中华人民共和国民法典》(2021年1月1日起施行)

第五百七十七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2020〕17号,自2020年12月25日起施行)

第十四条:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

本条所称面积误差比是指产权登记面积与合同约定面积之差占合同约定面积的比例。房屋交易后面积误差的补偿问题,需结合合同约定、误差比例以及相关法律法规进行综合判断。买受人应积极行使自己的合法权益,如有必要,可寻求专业法律人士的帮助,以确保得到合法、合理的补偿。

房屋被查封后,已签订的房屋买卖合同并非当然无效。合同效力取决于双方订约时的真实意思表示以及合同内容是否符合法律规定。尽管查封可能造成合同履行上的障碍,买方有权主张违约责任甚至解除合同,但这并不影响合同本身的有效性。在处理此类问题时,建议买卖双方积极寻求专业法律咨询,以维护自身合法权益。



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