上海经适房试行办法：开发商利润在3%以内
发布时间：2014年8月22日
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上海出台经适房试行办法 规定开发商利润在3%以内
昨天（3月2日）举行的上海市政府新闻发布会上，正式发布了最新制订的 《上海市经济适用住房价格管理试行办法》。市发改委副主任、市物价局局长汤志平介绍，价格主管部门将加强对经适房价格监管，在保障人民群众、特别是中低收入住房困难家庭基本利益的同时，切实保障社会公共资源发挥出应有的效用，促进本市住房保障体系的持续健康发展。
《试行办法》规定，经适房定价方案经核准后，由住房保障机构负责向社会公布，经过核准的经适房销售定价方案，自核准之日起一年内有效，逾期需重新核准。
明确产权份额计算公式
汤志平介绍，《试行办法》努力体现“保障”、“公平”和“发展”，让符合准入标准的家庭买得起、住得起，科学界定保障对象和政府在经济适用住房中的权益，并保证政府投入经济适用住房的公共资源可循环用于住房保障。
据介绍，“共有产权”或称“有限产权”是上海经适房制度的一个重要创新特点。共有产权机制主要是依据在经适房中政府的各种投入（比如免收的土地出让金，负担的城市基础设施建设费用，其他税费减免等等），和购房人的购房款投入所占不同比例，设定政府的住房保障机构和购房人不同比例的产权份额，并由双方在购房时通过购房的合同事先加以约定。在经适房用于住房困难家庭自住时，住房保障机构让渡名下份额的使用权，使购房人享有完整的房屋“使用权”，帮助他们解决住房困难。如果购房人取得经适房产证满5年后将其出售，住房保障机构享有优先的回购权。
《试行办法》规定，购房人产权份额按照销售基准价格与周边房价的比例关系确定，销售基准价格占周边房价的比例越高，购房人产权份额也越高，销售基准价格占周边房价的比例越低，购房人产权份额也越低，从而实现不同购房人之间的相对“公平”。计算公式为：购房人产权份额=销售基准价格除以（周边房价×90%）。确定这样的计算公式，主要考虑到经济适用住房保障对象是中低收入住房困难群体，在计算购房人产权份额时将周边房价乘以90%，可以适当提高购房人拥有的产权份额，进一步体现政府对住房困难群体的政策倾斜。
经适房价格包括三种类型
据介绍，本市经适房价格包括三种类型，分别是项目结算价格、销售基准价格、单套销售价格。其中，项目结算价格是政府与建设单位之间，就项目建设资金进行结算的价格；销售基准价格是政府向购房人销售的基准价格，是确定单套销售价格的依据；单套销售价格是每套住房的具体价格，即购房人实际购买价格。
其中，结算价格按照保本微利的原则，严格由开发建设成本、利润和税金三部分构成。利润控制在3%以内；税费按国家规定税目和税率及相关优惠政策计算 （如，政府免收土地出让金、行政事业性收费等）。《试行办法》还明确规定了六类费用不得计入开发建设成本。如住宅小区内经营性设施的建设费用，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款等费用。
同时，严格规定结算价格的确定程序。如果项目建设单位以招投标方式确定，结算价格通过竞价中标确定后。除非遇到不可抗力等因素，否则一律不得调整；如果项目由政府指定机构直接组织实施开发建设，由住房保障机构拟订结算价格方案，报房屋管理部门审定。
销售基准价=周边房价×折扣系数
销售基准价格是经适房价格体系的核心，《试行办法》规定，本市经适房销售基准价格计算公式为：销售基准价格=周边房价×折扣系数。
其中，周边房价按经适房周边一定时期、一定区域内，新建普通商品住房的市场平均成交价格或市场评估价格确定；折扣系数以经适房的开发建设成本为基础，综合考虑保障对象经济承受能力和普通商品住房市场成交价格等因素确定。
而每套经济适用住房的实际出售价格称为单套销售价格。由于同一小区内每套经适房的楼层、朝向、位置等有所不同，所以具体销售价格也应该有一定的差异。《试行办法》第九条规定，经适房单套销售价格按照销售基准价格和上下浮动幅度确定。浮动幅度根据楼层、朝向、位置确定，不得超过±10%。
考虑到经适房的销售基准价格是单套销售价格的基础，《试行办法》还规定，以单套销售价格计算的经济适用住房项目销售总额，应当与以销售基准价格计算的项目销售总额相等。
